Simulateur LMNP location courte durée : découvrez comment choisir le meilleur régime fiscal

Vous nous confiez votre bien immobilier, et nous vous accompagnons à chaque étape de la location de votre meublé de tourisme.
Mais une question revient souvent : comment sont imposés les revenus de la location saisonnière ?

Grâce à un simulateur LMNP location courte durée, découvrez simplement quel régime fiscal est le plus intéressant pour votre situation.

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Quel régime fiscal pour une location meublée ?

Les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme des revenus fonciers (réservés aux locations nues).

Ces revenus s’ajoutent aux autres revenus de votre foyer fiscal dans votre déclaration annuelle, et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Deux régimes d’imposition sont possibles :

• le régime micro-BIC,
• et le régime réel simplifié LMNP (loueur de meublé non professionnel).

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Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le plus simple à gérer. Vous déclarez simplement le montant total des revenus annuels générés par votre location courte durée, sans avoir à tenir de comptabilité détaillée.

L’administration applique alors un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges (frais, entretien, mobilier, etc.).
Mais attention : depuis 2025, les règles ont évolué.

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Nouveaux seuils et abattements depuis 2025

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, de nouveaux plafonds et abattements s’appliquent aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.

• Pour la location meublée classique (longue durée) : le seuil reste fixé à 77 700 €, avec un abattement de 50 %.
• Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est désormais de 15 000 € (contre 77 700 € auparavant) et l’abattement passe à 30 % (au lieu de 50 %).
• Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le seuil est ramené à 77 700 € (au lieu de 188 700 €) avec un abattement de 50 % (contre 71 % auparavant).

Ces nouveaux taux s’appliquent dès cette année et changent profondément la donne pour les locations touristiques non classées, beaucoup moins favorisées fiscalement qu’auparavant.

Le montant imposable après abattement vient s’ajouter à votre revenu global. Il peut donc vous faire passer dans une tranche d’imposition supérieure.
De plus, même si vous n’êtes pas imposable, vos revenus locatifs restent soumis aux prélèvements sociaux.

En résumé, le micro-BIC reste attractif par sa simplicité, mais il devient moins avantageux qu’avant pour de nombreux bailleurs.

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Le régime réel simplifié LMNP

Le régime réel LMNP séduit de plus en plus d’investisseurs, car il permet de déduire les charges réelles liées à la location.

Cela inclut :

• les frais d’entretien et de gestion,
• la taxe foncière,
• les intérêts d’emprunt,
• les assurances,
• et surtout l’amortissement du bien (hors terrain).

Cette possibilité d’amortir le bien permet de réduire considérablement le bénéfice imposable, voire de le rendre nul pendant plusieurs années.
C’est ce qui rend le régime réel si puissant pour les investisseurs locatifs.

Chaque année, vous devez toutefois déposer une liasse fiscale complète détaillant vos charges et amortissements, d’où l’intérêt de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.

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Important changement 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Concrètement, si vous avez amorti votre bien de 50 000 € sur plusieurs années, ces 50 000 € viendront augmenter la plus-value imposable au moment de la vente.

Cependant, cette mesure a un impact limité :

• si vous conservez le bien plus de 22 ans, vous bénéficiez d’abattements progressifs sur la plus-value,
• après 30 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value,
• et les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exemptées de cette réintégration.

Le régime réel reste donc largement avantageux, car les économies fiscales réalisées pendant la période de location sont bien souvent supérieures au surplus d’imposition à la revente.

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Nouvelles obligations pour les meublés de tourisme en 2025

Les réformes introduites par la loi Le Meur de novembre 2024 ont également apporté plusieurs nouvelles obligations réglementaires pour les propriétaires louant en meublé de tourisme.

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Enregistrement obligatoire

Tous les meublés de tourisme doivent être déclarés en mairie via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026.
Cette déclaration vous donnera un numéro d’enregistrement à 13 caractères, à afficher sur toutes vos annonces.

• Amende de 10 000 € en cas d’absence d’enregistrement
• Amende de 20 000 € en cas de fausse déclaration

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Limitation de la durée de location

Les communes ont désormais la possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an (au lieu de 120 jours).

• Amende de 15 000 € en cas de dépassement

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Performance énergétique (DPE)

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) devient obligatoire pour les meublés de tourisme situés en zones tendues :

• entre 2025 et 2033, le logement doit atteindre au minimum la classe E,
• à partir de 2034, la classe D sera exigée.
• Amende de 5 000 € si le DPE n’est pas transmis à la mairie.

Ces nouvelles règles visent à réguler le marché locatif saisonnier et à favoriser l’accès au logement dans les zones où la tension immobilière est forte.

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Comment choisir le meilleur régime fiscal ?

Pour savoir quel régime est le plus adapté à votre situation, le simulateur LMNP est un outil essentiel.

En quelques minutes, vous pouvez comparer votre fiscalité selon le régime micro-BIC ou le régime réel, grâce à des données simples :

• le prix d’achat de votre bien,
• le montant de vos loyers et charges,
• vos intérêts d’emprunt,
• votre taux marginal d’imposition (TMI).

Le simulateur calcule automatiquement le montant d’impôt dû selon chaque régime, pour vous aider à optimiser vos revenus locatifs nets.

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À retenir

Le régime micro-BIC reste simple mais perd en attractivité avec les nouveaux seuils 2025.
Le régime réel LMNP, bien que plus technique, permet toujours de maximiser la rentabilité de votre location meublée, surtout sur le long terme.

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