La réglementation Airbnb à Paris impose désormais une limite de 90 jours maximum par an pour votre résidence principale (contre 120 jours auparavant), un enregistrement obligatoire en mairie avec numéro d'enregistrement, et des amendes pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement depuis janvier 2025. Pour une résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation. La loi Le Meur et les nouvelles règles de copropriété depuis novembre 2024 renforcent encore le contrôle des locations meublées touristiques dans la capitale. Face à cette complexité, faire appel à une conciergerie airbnb professionnelle vous garantit le respect de toutes ces obligations légales.
Ce tableau synthétise les obligations légales selon votre situation. La résidence principale reste le cas le plus simple, tandis que la résidence secondaire nécessite des démarches lourdes et coûteuses.
La location de votre résidence principale sur Airbnb à Paris
Louer votre résidence principale à Paris représente le scénario le plus accessible. Une résidence principale désigne le logement que vous occupez au moins huit mois par an selon le Code de la construction et de l'habitation.
Limite de 90 jours et enregistrement obligatoire
Depuis le 1er janvier 2025, la limite de location pour une résidence principale à Paris est passée de 120 à 90 jours par année civile. Cette mesure s'inscrit dans la loi Le Meur adoptée fin 2024. Airbnb bloque automatiquement votre calendrier une fois le seuil atteint. Le dépassement expose à une amende administrative de 15 000 euros.
L'enregistrement en mairie constitue une obligation légale pour toute location Airbnb à Paris. Cette déclaration s'effectue via le téléservice en ligne sur paris.fr en 48 heures. Vous recevez un numéro d'enregistrement mairie unique à 13 caractères que vous devez afficher sur votre annonce. En cas de fausse déclaration, l'amende s'élève à 20 000 euros.
Pour un studio de 30 m² dans le 11ème arrondissement occupé 9 mois par an, la location meublée touristique génère environ 4 500 euros sur 90 nuitées à 50 euros la nuit.
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Sous-location : règles spécifiques
Les locataires peuvent sous-louer leur résidence principale sur Airbnb avec l'accord écrit du propriétaire. Le montant perçu ne peut excéder le loyer payé. Les logements sociaux restent exclus de cette possibilité selon la loi.
Résidence secondaire : un parcours administratif complexe
La location d'une résidence secondaire à Paris implique des démarches beaucoup plus lourdes. Une résidence secondaire désigne tout logement où vous résidez moins de huit mois par an.
Autorisation changement d'usage avec compensation
Le changement d'usage constitue la démarche la plus contraignante. Cette autorisation changement usage paris vous oblige à compenser la perte de surface d'habitation. Vous devez transformer un local commercial ou professionnel en logement d'une surface équivalente. Pour un appartement de 50 m² dans le 6ème arrondissement, cette opération coûte entre 100 000 et 300 000 euros selon les quartiers.
Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent prévoir explicitement si la location meublée touristique est autorisée. Au-delà du changement d'usage, vous devez procéder au changement destination local vers "hébergement hôtelier". Le délai d'instruction varie de 3 à 6 mois. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour est requis.
Comme pour la résidence principale, l'enregistrement via le téléservice demeure obligatoire. La taxe séjour doit être déclarée mensuellement sur taxedesejour.paris.fr. Pour les logements non classés, elle représente 5% du montant par personne.
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Le bail mobilité : une alternative intéressante
Le bail mobilité, introduit par la loi Elan, offre une solution pour contourner certaines contraintes de la location courte durée. Ce contrat s'étend entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable, et cible les étudiants ou personnes en mobilité professionnelle.
Pour votre résidence principale, le bail mobilité vous libère de la limite de 90 jours. Un appartement loué 1 500 euros par mois génère 15 000 euros sur 10 mois, contre 4 500 euros pour 90 jours en location saisonnière. Pour une résidence secondaire location, le bail mobilité dispense du changement d'usage avec compensation, économisant plusieurs centaines de milliers d'euros.
Louer un local commercial sur Airbnb à Paris
Les propriétaires de locaux commerciaux disposent d'une option intéressante. Un local commercial possède déjà une destination permettant l'activité économique. Vous devez demander un changement de destination vers "hébergement hôtelier" sans compensation. Un ancien commerce de 40 m² dans le 10ème arrondissement peut générer 3 600 euros par mois avec un taux d'occupation de 75%.
L'enregistrement via le service ligne de paris.fr reste obligatoire. Le local doit respecter les normes : surface minimale de 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m. Le règlement copropriété peut imposer des restrictions. Ces revenus relèvent du régime loueur meublé professionnel si vos recettes dépassent 23 000 euros annuels.
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Fiscalité : déclarer vos revenus Airbnb à Paris
Tous les revenus générés par la location Airbnb doivent être déclarés aux impôts. Le régime fiscal dépend du montant de vos recettes locatives annuelles.
Régime micro BIC et régime réel
Le micro bic s'applique automatiquement si vos revenus ne dépassent pas 15 000 euros par an pour les meublés non classés, ou 188 700 euros pour les meublés tourisme classés. L'administration fiscale applique un abattement fiscal 50 pour les meublés classés, ou un abattement fiscal 30 pour les non classés. Pour 12 000 euros de recettes annuelles sur un studio classé, seuls 6 000 euros sont imposables.
Au-delà des seuils du micro bic revenus, vous relevez du régime réel. Ce régime permet de déduire toutes vos charges : travaux, intérêts d'emprunt, assurances. Vous devez obtenir un numéro siret et vous immatriculer comme loueur en meublé.
La taxe séjour doit être collectée et reversée mensuellement à la mairie. À Paris, elle varie de 0,65 euro à 15,60 euros par personne et par nuit selon le classement. Les cotisations sociales s'appliquent si vos revenus dépassent 23 000 euros annuels.
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Les sanctions en cas de non-respect
La ville de Paris a considérablement renforcé son arsenal répressif. Le dépassement de la limite de jours autorisés entraîne une amende de 15 000 euros depuis janvier 2025. Les plateformes doivent signaler automatiquement les dépassements. En 2023, près de 500 000 locations frauduleuses ont été détectées dans la capitale.
L'absence d'autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire expose à une amende pouvant atteindre 100 000 euros. La fausse déclaration sur le caractère de résidence principale coûte 20 000 euros. La mairie croise les fichiers de la taxe d'habitation, les déclarations d'impôts et les relevés des compteurs pour identifier les fraudes.
En cas de récidive, le tribunal peut prononcer la saisie des revenus locatifs. Les astreintes journalières s'ajoutent tant que la situation n'est pas régularisée.
Pourquoi choisir Welkeys pour gérer votre location parisienne
Face à la complexité de la réglementation airbnb à Paris, confier votre bien à une conciergerie airbnb professionnelle comme Welkeys vous garantit la tranquillité et la conformité légale.
L'équipe conciergerie Welkeys maîtrise toutes les subtilités de la législation parisienne. Nous vous accompagnons dans l'obtention de votre numéro d'enregistrement, nous assurons le respect de la limite de 90 jours, et gérons la déclaration de la taxe de séjour. Notre plateforme numérique bloque automatiquement votre calendrier au 91ème jour.
Welkeys prend en charge l'intégralité de la gestion locative : création d'annonce optimisée, accueil des voyageurs, ménage professionnel, maintenance, communication. Vous percevez des revenus mensuels garantis, même si le logement reste vide. Un deux-pièces dans le 11ème confié à Welkeys génère environ 800 euros par mois sur les 90 jours autorisés, avec un taux d'occupation moyen de 75%.
Notre service conciergerie airbnb s'assure que votre location respecte le règlement de copropriété. Nos équipes maintiennent un dialogue avec les syndics et les voisins. Cette approche professionnelle protège votre investissement immobilier.
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Cas pratiques : réussir sa location Airbnb à Paris
Studio résidence principale dans le 20ème
Marie possède un studio de 25 m² qu'elle occupe 10 mois par an. Elle déclare son logement comme résidence principale, obtient son numéro d'enregistrement sous 48 heures, et loue 60 jours à 55 euros la nuit. Elle génère 3 300 euros de revenus relevant du micro BIC avec un abattement de 30%, donc seulement 2 310 euros sont imposables. Elle déclare ses revenus et paie la taxe de séjour mensuellement.
Appartement résidence secondaire dans le Marais
Jean a hérité d'un appartement de 60 m² dans le 3ème arrondissement. Il demande l'autorisation de changement d'usage avec compensation en achetant 60 m² de bureaux pour 150 000 euros et en engageant 80 000 euros de travaux. Il obtient le changement de destination après 9 mois. À 180 euros la nuit avec 70% d'occupation, il génère 45 990 euros annuels. Ces revenus imposent le régime réel et l'obtention d'un numéro SIRET.
Questions fréquentes sur la réglementation Airbnb à Paris
Puis-je louer plusieurs résidences principales ? Non, vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale par foyer fiscal où vous résidez au moins 8 mois par an. Déclarer plusieurs résidences principales constitue une fausse déclaration passible de 20 000 euros d'amende par logement.
Que se passe-t-il après 90 jours de location ? Airbnb bloque automatiquement votre calendrier dès le 91ème jour. Si vous dépassez la limite par d'autres canaux, vous risquez une amende de 15 000 euros.
Le bail mobilité compte-t-il dans les 90 jours ? Non, le bail mobilité sort du cadre de la location saisonnière réglementée. Vous pouvez cumuler 90 jours de location touristique et un bail mobilité dans la même année.
Puis-je louer ma chambre sans limite ? Oui, la location d'une chambre dans votre résidence principale où vous continuez à habiter ne relève pas de la réglementation sur les meublés de tourisme. Aucun enregistrement ni limite de jours n'est requis.
Sources officielles et références réglementaires
Cet article s'appuie sur les sources officielles suivantes :
Mairie de Paris
- La location meublée touristique : les règles à suivre
- Exercer une activité dans un logement : changement d'usage
- Télédéclaration de la taxe de séjour
Légifrance
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
- Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
- Code du tourisme : meublés de tourisme
Entreprises.gouv.fr
Service-Public.fr
Conclusion : louer légalement son bien à Paris en 2026
La réglementation Airbnb à Paris en 2026 impose des règles strictes mais claires. Pour votre résidence principale, respectez la limite de 90 jours et enregistrez-vous en mairie. Pour une résidence secondaire, obtenez l'autorisation de changement d'usage avec compensation. Le bail mobilité offre une alternative intéressante.
Les sanctions vont de 15 000 à 100 000 euros selon l'infraction. La ville de Paris renforce ses contrôles et croise de nombreux fichiers pour détecter les fraudes.
Face à cette complexité, confier votre bien à Welkeys vous garantit une gestion professionnelle, conforme à la loi, et des revenus optimisés. Notre expertise du marché parisien fait de nous le partenaire idéal pour rentabiliser votre investissement en toute sérénité.
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