Cet article a été mis à jour en octobre 2025 pour refléter les dernières évolutions réglementaires, notamment la loi Le Meur de novembre 2024 et les résultats concrets observés depuis l'entrée en vigueur du principe de compensation en mars 2023.
Vous avez un bien meublé en location sur la Côte Basque ? La Communauté d'Agglomération Pays Basque a adopté le 5 mars 2022 une nouvelle réglementation pour les meublés de tourisme, entrée en vigueur le 1er mars 2023. Cette réglementation, basée sur le principe de compensation, est désormais appliquée et a produit des résultats concrets : une diminution de 92% des autorisations de changement d'usage a été constatée entre mars 2023 et mars 2024.
Depuis novembre 2024, la loi Le Meur est venue renforcer cette réglementation locale en instaurant de nouveaux outils au niveau national. Welkeys, en tant que conciergerie Airbnb experte du territoire basque, vous accompagne pour comprendre et respecter ces évolutions réglementaires. Voyons en détail ce qui s'applique aujourd'hui sur la Côte Basque pour les meublés de tourisme.
Réglementation en vigueur pour les meublés de tourisme sur la Côte Basque
Depuis le 1er mars 2023, pour mettre un logement en location courte durée sur la Côte Basque, il faut tout d'abord demander une autorisation de changement d'usage soumise au principe de compensation. Ces autorisations sont limitées selon les communes et ne concernent que la mise en location des résidences secondaires. Les résidences principales louées moins de 120 jours par an n'ont pas besoin d'autorisation de changement d'usage (ce seuil peut être abaissé à 90 jours par les communes depuis janvier 2025, mais les communes du Pays Basque appliquent toujours le seuil de 120 jours en octobre 2025).
Ensuite, il faut déclarer son bien en tant que meublé de tourisme. Pour certaines communes du Pays Basque, il est obligatoire d'obtenir un numéro d’enregistrement qui sert à être renseigné sur les plateformes de locations saisonnières. Enfin, une fois votre location saisonnière active vous devez vous acquitter de la taxe de séjour.
La réglementation en vigueur depuis mars 2023 a profondément impacté les demandes d'autorisation de changement d'usage en instaurant le principe de compensation comme condition obligatoire à l'obtention de ces autorisations.
Que faire si j’ai une autorisation de changement d’usage en cours ?
Les propriétaires qui avaient obtenu une autorisation de changement d'usage avant le 1er mars 2023 ont pu continuer leurs locations jusqu'à l'expiration de leur autorisation (valable 3 ans). Les dernières autorisations obtenues avant mars 2023 arrivent à échéance en 2026. À l'expiration de ces autorisations, les propriétaires doivent se soumettre au principe de compensation pour obtenir une nouvelle autorisation de changement d'usage.
Réglementation en vigueur pour les meublés de tourisme
Principe de compensation : bilan et fonctionnement
La réglementation en vigueur depuis le 1er mars 2023 se base sur le principe de compensation et a introduit une nouvelle étape dans le processus de mise en location. Les élus du Pays Basque ont instauré cette condition pour réguler la diminution des logements d'habitation dans la région, enrayer la hausse des prix à l'achat ou à la location et réduire les conflits d'usages entre les habitants et les vacanciers.
Depuis son application, les résultats sont significatifs : entre mars 2023 et mars 2024, une diminution de 92% des autorisations de changement d'usage a été constatée. Seulement deux propriétaires ont réussi à obtenir une autorisation en respectant pleinement le principe de compensation, tandis que 250 autorisations pour des locations mixtes (logement étudiant 9 mois + location touristique en été) ont été délivrées en 2023.
Cette compensation consiste à mettre en location un logement en location saisonnière qui sera compensé par la mise en location d’un logement d’habitation. Ainsi, les parcs immobiliers des communes du Pays Basque dans lesquels un logement est loué en courte durée, proposeront toujours autant de logements en location longue durée.
Compensation nécessaire à l’autorisation de changement d’usage
Le respect de cette compensation est vérifié au moment de la demande d'autorisation de changement d'usage. L'autorisation n'est accordée que si le principe de compensation est respecté, sinon il n'est pas possible de louer une résidence secondaire en location saisonnière. Depuis novembre 2024, la loi Le Meur a renforcé les sanctions : l'amende maximale en cas de violation du principe de compensation est passée de 50 000 € à 100 000 € par meublé de tourisme illégal.
L'autorisation de changement d'usage sera donnée et le principe de compensation sera considéré comme conforme si :
Le deuxième logement mis en location est un local non destiné à l'habitation (bureau, commerce) transformé en un logement. Les surfaces des deux logements sont au moins équivalentes. Les deux logements sont dans la même commune. Le local commercial transformé peut être au rez-de-chaussée, mais sa vitrine ne doit pas donner sur le domaine public.
Si ces critères sont remplis, vous obtiendrez une autorisation de changement d'usage et pourrez donc louer l'un des deux logements en location saisonnière et l'autre en location longue durée ou en location mixte (9 mois pour un étudiant + location touristique estivale).
De plus, il est dorénavant possible d'acheter des "droits de commercialité" à d'autres pour récupérer des locaux et pouvoir les transformer en habitation afin de remplir les critères de cette nouvelle législation.
Qui est concerné ?
Les communes concernées sont : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
Dans ces communes, les personnes physiques et morales doivent appliquer le principe de compensation.
Les propriétaires qui louent de manière saisonnière leur résidence principale dans la limite de 120 jours par an ne sont pas concernés par le principe de compensation. Ils doivent cependant déclarer leur bien auprès de la commune et s'acquitter de la taxe de séjour.
À noter : depuis janvier 2025, la loi Le Meur permet aux communes d'abaisser ce seuil de 120 jours à 90 jours par an. Les communes du Pays Basque n'ont pas encore adopté cette mesure en octobre 2025, le seuil reste donc à 120 jours.
Les locations mixtes (logement loué à un étudiant pendant 9 mois puis en location touristique l'été) bénéficient d'une dérogation au principe de compensation : une autorisation de changement d'usage temporaire leur est accordée sans obligation de compensation.
Nouvelles dispositions de la loi Le Meur (novembre 2024)
Depuis novembre 2024, la loi Le Meur a apporté plusieurs évolutions importantes qui complètent la réglementation locale du Pays Basque :
Déclaration obligatoire généralisée
À partir de 2026, tous les meublés de tourisme au Pays Basque devront être déclarés via un téléservice national unique, qu'ils soient situés dans les 24 communes en zone tendue ou ailleurs sur le territoire. Cette déclaration délivrera un numéro d'enregistrement obligatoire à mentionner sur toutes les annonces.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Les meublés de tourisme en zone tendue soumis à autorisation de changement d'usage doivent désormais présenter un DPE classé entre A et E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
Sanctions renforcées
Les amendes ont été considérablement alourdies :
- Absence de déclaration : jusqu'à 10 000 €
- Fausse déclaration : jusqu'à 20 000 €
- Violation du principe de compensation : jusqu'à 100 000 € (contre 50 000 € auparavant)
Nouvelles règles en copropriété
Les copropriétés avec une clause d'habitation bourgeoise peuvent désormais interdire les locations en meublés de tourisme (hors résidences principales) à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant.
Face à ces nouvelles obligations et à la complexité administrative accrue, de nombreux propriétaires choisissent de déléguer la gestion de leur bien à une conciergerie Airbnb spécialisée qui assure la conformité réglementaire et optimise les revenus locatifs.
Besoin d’aide pour votre meublé de tourisme sur la Côte Basque ?
Face à la complexité croissante de la réglementation au Pays Basque, faire appel à une conciergerie Airbnb professionnelle devient un atout majeur. Votre conciergerie Airbnb Welkeys est là pour vous accompagner dans toutes vos démarches : déclaration en mairie, obtention du numéro d'enregistrement, respect des obligations légales et optimisation de vos revenus locatifs. Notre offre de gestion est complète et permet de vous soulager entièrement des contraintes administratives et opérationnelles d'une location courte durée tout en garantissant votre conformité réglementaire. En tant que conciergerie Airbnb locale, nous maîtrisons parfaitement les spécificités de la réglementation du Pays Basque. N'hésitez pas à nous contacter, nous répondrons à toutes vos questions !
.webp)
%20(1).png)
.png)
