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Nos 9 conseils pour votre investissement locatif

Vous souhaitez investir votre argent dans un projet sûr ? L’investissement locatif est fait pour vous ! Rentable et pérenne, il vous permet de générer des revenus complémentaires tout en constituant votre patrimoine… À condition de se poser les bonnes questions ! Découvrez nos conseils pour un investissement locatif réussi.

1. Calculez votre capacité d’emprunt réelle

Comme la plupart des acquéreurs, vous allez devoir souscrire à un prêt immobilier pour financer votre projet. Vous devez donc avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt, puisque celle-ci détermine le budget que vous allez pouvoir accorder à votre projet. 

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, la banque se base avant tout sur votre capacité de remboursement… Elle étudie donc minutieusement toutes vos sources de revenus et relevés bancaires afin de déterminer votre taux d’endettement et les mensualités maximales que vous pouvez supporter. Le but pour la banque est de réduire au minimum le risque de ne pas être remboursée : elle ne vous accordera pas un prêt que vous auriez du mal à rembourser. Ainsi, votre taux d’endettement, mensualités comprises, ne peut dépasser les 35 % de vos revenus. Vous ne pourrez en aucun cas dépasser ce seuil, même avec un achat autofinancé grâce aux loyers que vous pensez percevoir. 

Pour calculer votre capacité d’emprunt réelle, l’idéal est d’utiliser un simulateur de prêt immobilier qui prendra en compte toutes les données étudiées par les banques. Faire une simulation : https://www.pretto.fr/simulation-pret-immobilier/.

2. Dressez le profil du locataire idéal

L’autre critère déterminant pour définir votre projet, c’est le type de locataire que vous souhaitez avoir. Une famille avec des enfants, un jeune couple ou un étudiant ne chercheront pas à louer le même type de bien !

De même, ces différents profils n’ont pas forcément les mêmes attentes : à vous de choisir si vous proposez une location de courte durée à destination d'une famille, un contrat de moyenne ou longue durée pour un étudiant ou un professionnel...

Définir en amont le locataire idéal vous aidera à mieux orienter votre recherche de bien, mais aussi à faire le choix du type de location que vous souhaitez proposer.

3. Choisissez l’emplacement en fonction du projet

L’emplacement est une question primordiale pour un investissement immobilier réussi, que ce soit en termes de demande locative ou de plus-value en cas de revente.

Dans tous les cas, il est conseillé de viser une ville moyenne ou grande, qui possède une attractivité forte et une demande locative importante. Ensuite, l’emplacement du bien varie en fonction du type de location que vous cherchez à mettre en place. Pour une location étudiante, l’idéal est de choisir un emplacement à proximité des facultés et bien desservi par les transports en commun. De son côté, une famille avec enfant acceptera plus volontiers de s’éloigner de l'hyper-centre, à condition d’être dans un quartier proche de toutes commodités, notamment les commerces et les écoles. Si vous souhaitez faire de la location meublée de courte durée, visez plutôt le centre-ville et les quartiers touristiques.

4. Étudiez la question de la fiscalité

L’investissement locatif peut dans certains cas vous faire bénéficier d’avantages fiscaux tels que des réductions d’impôts.

Si vous réalisez votre investissement locatif dans cette optique, vous devez acquérir un logement qui correspond aux critères définis par les différents dispositifs d’optimisation fiscale mis en place par le gouvernement (Pinel, Normandie). Surtout, vous devez vous assurer que votre situation fiscale et patrimoniale vous oriente vers tel ou tel dispositif afin de rentabiliser au mieux votre investissement.

Sachez également que vos revenus locatifs ne seront pas considérés de la même manière si vous faites de la location vide (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices non commerciaux) ! Vous devez donc bien vous renseigner sur ces questions pour faire le choix le plus adapté à votre situation.

5. Renseignez-vous sur les obligations du bailleur

Vos obligations envers vos locataires varieront suivant le type de location que vous proposez. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez :

  • fournir un logement décent et en bon état
  • avoir vos diagnostics à jour et conformes aux lois en vigueur
  • entretenir régulièrement le logement (sols, murs)
  • entretenir et remplacer les équipements inutilisables
  • prendre en charge les éventuelles réparations importantes

Votre logement doit répondre à ces critères obligatoires pour être loué :

  • être pourvu des équipements de confort obligatoire (chauffage, eau potable, cuisine ou coin cuisine, installations sanitaires, électricité et éclairage).
  • disposer d’une superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.

Pour proposer une location saisonnière, vous avez l'obligation de vous enregistrer auprès de la mairie et d'obtenir un numéro d'enregistrement. Comme les voyageurs restent peu de temps, pensez à fournir les équipements nécessaires au confort comme une connexion Internet.

6. Prévoyez la gestion de votre bien

La gestion locative de votre bien peut prendre un certain temps, que ce soit avant ou après la mise en place d’un locataire. Bien sûr, gérer vous-même votre bien vous permet d’optimiser au maximum la rentabilité de votre investissement. 

Cependant, si vous ne disposez pas d’assez de temps libre, il peut être pertinent de confier la gestion de votre bien à un professionnel. Certes, cela a un coût, mais ne vous méprenez pas : la gestion locative d’un bien peut être très chronophage et stressante. Entre les visites, l’état des lieux, la rédaction du bail et la gestion locative quotidienne, cela nécessite également une certaine expertise, qui ne se développe pas en quelques semaines. Confier votre bien à une agence vous fera perdre un peu de rentabilité (entre 4,8 et 9,6 % des loyers encaissés) mais vous apportera une plus grande sérénité.

7. Valorisez votre dossier de demande de prêt grâce à un courtier

Pour réaliser le meilleur investissement possible, il faut obtenir la meilleure offre de prêt ! Afin d’optimiser votre dossier, l’idéal est donc de faire appel à un courtier immobilier. 

En plus de vous aider à monter votre dossier, un courtier immobilier vous aide à comparer les banques pour obtenir le meilleur financement, avec les meilleurs taux d’intérêt et les meilleures conditions d’emprunt possibles.

De même, vous pourrez bénéficier de son expertise pour orienter au mieux votre projet d’investissement locatif, que ce soit en termes de type de bien, de location, ou de défiscalisation.

8. Visez une rentabilité raisonnable

Certains investissements locatifs offrent une meilleure rentabilité que d’autres, à l’image des biens en location courte durée qui peuvent offrir jusqu’à 8 % de rendement. Cependant, ceux-ci nécessitent plus de gestion et impliquent un plus grand risque de vacance locative. 

Plutôt que viser une forte rentabilité, vous avez tout intérêt à vous positionner sur un bien plus simple à gérer, avec une rentabilité raisonnable de 3 ou 4 %. N’oubliez pas que dans tous les cas, un investissement locatif vous rapportera plus que n’importe quel produit d’épargne !

9. Adhérez à une garantie loyers impayés

Pour sécuriser vos revenus locatifs, rien de tel qu’une garantie loyers impayés. Cette assurance vous protège en cas de défaut de paiement d’un ou plusieurs loyers, en obligeant l’assureur à vous rembourser les sommes non perçues. 

Cette assurance est particulièrement utile en cas de location longue durée, si vous comptez beaucoup sur les loyers perçus pour rembourser vos mensualités. Elle vous coûtera entre 2,5 et 5 % du loyer annuel. Pensez à bien comparer les offres des différents assureurs avant d’y souscrire !

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