Location saisonnière à Nice en 2026 : ce que dit la réglementation

Nice est l’une des destinations les plus prisées de la Côte d’Azur, et la location saisonnière y est particulièrement dynamique. Mais avec cette attractivité vient un cadre légal strict, que tout propriétaire doit connaître pour éviter les sanctions.

En 2026, la réglementation de la location de courte durée à Nice évolue de manière significative, notamment avec l’instauration de quotas dans certains quartiers et de nouvelles modalités d’obtention des autorisations. Autorisations obligatoires, enregistrement, limitation du nombre de nuitées : autant de règles à maîtriser pour louer en toute légalité.

Dans cet article, nous faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir pour louer en toute sérénité à Nice.

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Pourquoi la réglementation se renforce à Nice en 2026 ?

Nice est une ville à forte attractivité touristique, où le tourisme constitue la principale activité économique. Cette attractivité s’accompagne toutefois d’une forte tension sur le marché immobilier, rendant l’accès au logement plus difficile pour les résidents permanents.

Afin de concilier les besoins en logement des habitants tout en préservant le dynamisme économique et touristique, la Ville de Nice et la Métropole Nice Côte d’Azur ont décidé de renforcer la réglementation de la location meublée touristique.

Les règles actuellement en vigueur résultent notamment des délibérations métropolitaines des 14 novembre 2024 et 5 décembre 2025, qui ont conduit à l’adoption d’un nouveau règlement sur les changements d’usage applicable à compter du 1er janvier 2026.

Objectifs :

• lutter contre la pénurie de logements à l’année,
• encadrer les locations de courte durée,
• limiter les abus,
• professionnaliser le secteur.

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Quelles sont les règles à respecter pour louer à Nice en 2026 ?

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Enregistrement obligatoire

Tout propriétaire souhaitant louer un logement en location saisonnière doit effectuer une déclaration préalable et obtenir un numéro d’enregistrement, à faire figurer sur toutes les annonces publiées en ligne.

Cette démarche permet à la Ville de Nice d’assurer un meilleur suivi et un contrôle des locations meublées touristiques.

Autorisation de changement d’usage

Pour les résidences secondaires ou logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur, une autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire.

Cette autorisation est délivrée par le Maire de Nice et peut être :

• soumise à des conditions spécifiques,
• assortie d’une obligation de compensation, consistant à transformer un local non destiné à l’habitation (commerce, bureau, etc.) en logement.

⚠️ Chaque logement faisant l’objet d’un changement d’usage nécessite une autorisation distincte, y compris en cas de division d’un bien.

Dispense et limitation du nombre de nuitées pour la résidence principale

Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, il n’est pas nécessaire de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer à une clientèle de passage.

Cependant, cette dispense est strictement encadrée :

• la location en meublé touristique est limitée à 90 jours maximum par an,
• ce plafond est fixé par le Code du tourisme et par la délibération du Conseil municipal du 23 mai 2025.

Au-delà de cette limite, la location devient illégale.

Réglementation de la copropriété

Avant toute mise en location, le propriétaire doit vérifier que la location saisonnière est autorisée par le règlement de copropriété.

Une attestation sur l’honneur confirmant le respect de ce règlement est exigée dans le cadre des démarches administratives.

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Nouveauté 2026 : quotas dans certains quartiers de Nice

À compter du 1er janvier 2026, des quotas de meublés touristiques sont instaurés dans les quartiers les plus impactés par la location saisonnière :

• Vieux-Nice
• Riquier – Port – Mont Boron
• Centre-Ville
• Nice Ouest

Dans ces secteurs, un nombre maximal annuel d’autorisations est fixé (671 autorisations au total).

Les demandes d’autorisation de changement d’usage temporaire ne peuvent être déposées qu’au mois de février de chaque année.
En dehors de cette période, aucun dossier ne sera instruit.

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Risques en cas de non-respect de la réglementation

Louer un logement sans respecter la réglementation en vigueur expose le propriétaire à des sanctions importantes, notamment :

• une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement,
• une obligation de remise en état du logement à usage d’habitation, assortie d’astreintes financières,
• des poursuites judiciaires en cas de fausse déclaration, de dissimulation ou de tentative de fraude, pouvant aller jusqu’à des sanctions pénales.

Des contrôles sont régulièrement effectués par des agents assermentés de la Ville de Nice.

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Comment louer à Nice, légalement et sans stress ?

Faire appel à une conciergerie professionnelle

Confier son bien à un professionnel comme Welkeys, c’est s’assurer :

• du respect de l’ensemble des démarches administratives,
• d’une parfaite conformité avec la réglementation locale,
• d’une optimisation de la rentabilité,
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Se tenir informé des évolutions locales

La réglementation de la location meublée touristique évolue régulièrement. Il est essentiel de suivre les décisions de la mairie de Nice et les mises à jour officielles pour rester en conformité.

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Exemple pratique : louer en toute conformité à Nice

Vous êtes propriétaire d’un deux-pièces dans le Vieux-Nice, utilisé comme résidence secondaire ?
Pour louer légalement, vous devez :

• déposer une demande de changement d’usage auprès de la mairie,
• obtenir un numéro d’enregistrement,
• mentionner ce numéro dans toutes vos annonces,
• respecter le règlement de copropriété,
• tenir compte des quotas applicables au quartier.

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Louer un bien en courte durée à Nice reste possible en 2026, à condition de respecter un cadre réglementaire précis et renforcé. Une bonne compréhension des règles permet de louer en toute sécurité, tout en valorisant durablement son patrimoine immobilier.

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