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Tout savoir sur le prêt immobilier locatif

Si vous décidez de sauter le pas en investissant dans l’immobilier, vous devez savoir que les critères d’octroi de prêt pour un investissement locatif sont différents de ceux appliqués pour l’achat d’une résidence principale. Cet article vous détaille les critères pris en compte par les banques pour vous accorder ce prêt et comment maximiser vos chances d’en obtenir un.

L’investissement locatif, comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour l’exploiter, la banque qui vous prête n’adopte pas les même critères que ceux adoptés pour l’achat d’une première résidence. En effet, en investissant dans l’immobilier, vos charges se multiplient et la banque les anticipe par des critères parfois plus rigoureux.

La banque prend en compte les 2/3 de vos revenus locatifs

Tout investissement comporte des risques. L’immobilier ne fait pas l’exception. Entre les périodes de vacation, les risques de loyers impayés, vous ne pouvez pas garantir à la banque que vous aurez un revenu conséquent et très régulier, et cela malgré les assurances de loyers impayés. Pour se prémunir de ces risques, la banque ne prend en compte que  70% des revenus locatifs que vous aurez. 

En constituant votre dossier, vous pouvez intégrer les revenus locatifs à l’ensemble de vos revenus ou les déduire de vos charges. Les banques ont généralement un taux d’endettement maximum fixé à 33%. Mais si vous dépassez ce taux, l’espoir n’est pas perdu. D’autres éléments peuvent jouer en votre faveur dans l’élaboration de votre profil. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale cela est apprécié favorablement par les banques.

Obtenir un prêt sans apport ?

Même si cela est rare, il n’est pas mission impossible d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif. Dans ce cas précis, être déjà propriétaire peut être un avantage non négligeable en vue de rassurer un peu plus la banque.

Vous pourriez également profiter de dispositifs légaux avantageux. Lorsque vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de votre revenu locatif. Tous vos frais de gestion locative et provisions de charges de copropriété peuvent également être déduits.

Qu’en est-il des prêts sur 25 ans ?

La rentabilité de votre investissement repose sur la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Plus vos mensualités sont faibles, plus vous avez des liquidités disponibles pour faire face aux éventuels impayés et aux vacations. Il serait donc préférable d’opter pour un prêt long. Mais toutes les banques ne sont pas disposées à accorder un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif.

Des taux immobilier parfois plus élevés ?

Comme précisé plus haut, les banques considèrent l’investissement locatif différemment. 

Si le bien immobilier peine à se louer, le propriétaire se retrouve rapidement en difficulté financière. Entre les charges de sa résidence principale et celles de son logement vacant, il pourrait connaître des incidents de remboursement de son prêt. Pour ces raisons, certaines banques sont plus hésitantes concernant ces projets. Elles compensent parfois ces risques par des taux moins avantageux. Mais dans la majorité des cas, les raisons qui vous conduisent à obtenir des taux plus élevés ne sont rien d’autre que les éléments de votre profil emprunteur. Cela est très souvent dû à un manque d’apport personnel.

Qu’est-ce qui réduit vos chances d’obtenir un emprunt

Ne pas être propriétaire avant un deuxième emprunt

Être propriétaire avant d’emprunter pour votre investissement locatif en dit long sur votre profil. Pour l’établissement prêteur, c’est la preuve que vous avez mené un premier projet immobilier avec succès. Vous lui paraissez plus fiable. Seulement, nombreux sont les jeunes actifs qui décident d’investir avant d’acheter une résidence principale. Mais tout dépend de la viabilité de votre projet. Si votre profil est solide et que votre dossier correspond aux critères des banques, votre projet pourra voir le jour. 

Puis, faites une simulation de votre capacité d’emprunt puis contactez un courtier en prêt immobilier.

La domiciliation de revenus facultative

La domiciliation des revenus professionnels facultative complique l’accord des prêts immobiliers locatifs. Pour l’achat d’une résidence principale, les banques exigent souvent comme contrepartie la domiciliation des revenus. Mais en ce qui concerne l’immobilier locatif, domicilier son revenu locatif chez la banque prêteuse est suffisant. Mais la réduction des contreparties n’encourage pas les banques à revoir les taux plus favorablement.

Comment maximiser vos chances d’obtenir ce prêt ?

Bien définir son projet 

Il est indispensable de bien penser son projet immobilier avant d’agir. Posez-vous les bonnes questions. Est-ce un bien que vous comptez habiter plus tard ? Est-ce un bien exclusivement destiné à la location ? Les réponses à ces questions vous aideront à choisir votre bien. 

Définissez aussi votre budget tenant compte de votre situation financière. Ciblez une zone spécifique et attractive en matière d’emploi et d’éducation. Étudiez les prix de l’immobilier dans cette zone et faites votre choix. N’oubliez pas d’identifier vos locataires cibles. Les différents types de locataires n’ont pas les mêmes besoins en matière de logement.

Se faire aider par un professionnel

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt, il vaudrait mieux passer par un courtier en prêt immobilier. En quelques minutes, il vous propose un accès à toutes les offres de prêt immobilier du marché pour trouver l’offre la plus adaptée à votre projet. Vous évitez de passer ainsi des jours entiers à vous rendre dans les banques pour négocier votre prêt. Mais ce n’est pas tout, il négocie votre taux et vos conditions d’emprunt à votre place. Ce qui vous fait économiser quelques milliers d’euros sur la somme totale de votre achat. Et pour vous éviter des frais de courtage, il existe des courtiers en ligne comme Pretto qui proposent un accompagnement gratuit de la simulation de votre prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

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