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Investissement locatif : avec ou sans apport financier ?

Lors d’un premier investissement d’immobilier, un investisseur se demande bien souvent s’il doit ou non fournir un apport pour financer son acquisition. Cette question est légitime. Et, pour avoir la réponse, il est important de comprendre l’impact de l’apport par rapport à votre investissement. Nous vous expliquons tout aujourd’hui !

La détermination de votre budget immobilier

Avant d’acquérir un logement, l’analyse de votre capacité de financement doit être votre première préoccupation. L’ensemble de vos engagements ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets.

Cette analyse va en fait vous permettre de déterminer votre budget maximum d’investissement immobilier après déduction des frais et éventuellement des équipements.

Pour cela, il est important de connaître votre possibilité d’apport, initial ou mensuel, dans le financement. 

L’apport est un curseur

La règle de l’apport initial ne s’applique pas de manière systématique, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. Vous pouvez  financer votre  opération sans aucun apport initial si votre projet est cohérent, et que vous avez des revenus réguliers. Le financement à 100% d’un bien immobilier, frais de notaire inclus, est possible. On dit à ce moment-là que le financement est à 110%.

L’apport est un curseur qui permet d’ajuster votre montant d’investissement immobilier souhaité par rapport à votre capacité d’endettement, mais également d’ajuster le différentiel entre le loyer net et la mensualité de remboursement. Ainsi, pour atteindre un parfait équilibre, deux alternatives s’offrent à vous : un apport en une seule fois ou bien un apport tous les mois.

L’impact fiscal

L’apport initial a aussi un impact fiscal sur un investissement locatif. En effet, les intérêts d’emprunt avec l’assurance décès invalidité sont déductibles fiscalement des loyers. Donc, plus vous avez d’apport, moins vous avez d’intérêts, et plus vous allez payer d’impôts et de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, surtout si vous êtes à une tranche d’imposition élevée. 

L’impact prévoyance

Minimiser son apport a aussi un avantage pour sécuriser votre famille. Sauf exception, une assurance décès invalidité est toujours adossée à un emprunt. En cas de décès, l’emprunt est alors remboursé, et le conjoint survivant peut conserver le bien ou le vendre en ayant globalement un capital plus important, en additionnant l’apport non utilisé et le bien immobilier.

Un avantage patrimonial

Utiliser le levier de l’emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier sans mettre une partie de votre épargne dans l’apport initial est donc possible, et souvent patrimonialement plus intéressant.

Un placement financier adapté de votre apport, initialement souhaité pour votre opération immobilière, permettra par son rendement de pouvoir également participer au financement de l’effort de trésorerie mensuelle.

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